＝＝＝　固定期間終了・金利変更　＝＝＝
　　金利上昇、住宅ローンの返済をどうする？

　　　　　　　　　　　　　ローンお助けマニュアル

●借り換える

　いろいろな銀行を回って有利な金利の所に借り換える。これは正攻法です。ただ、注意点が三つあります。一つ目は、ローンが新規審査になるということ、収入状態が変わっていたり、健康状態で団信保険に入れないと審査が通らない。二つ目は諸費用が結構かかること。登記を設定し直さなければいけないので数十万円掛かります。金利差１％で一千万円以上の残債・期間が長いというのが目安です。三つ目は、口座引き落としや給料振込などの変更が結構面倒。

●期間延長

　ローンの返済がどうしても苦しい時、ローン期間の延長を銀行と交渉することがあります。ただし、返済完了年齢やその後の収入など銀行が認めた場合に限ります。銀行は返済が滞っても保証会社から返済を受けられるのでこの交渉は簡単ではありません。が認めてくれることもあります。
　住宅金融公庫の場合は、倒産などで失業した場合など一定の条件を満たせば、返済を一時的に繰り延べる制度があります。繰り延べるだけで借金がなくなるわけではありませんよ。

●金利をまけて貰う　銀行に「金利下げて」って頼む。

　こんな事ができるのかって？
　書いて良いのかな、実は今、銀行はお客様を獲得しようと必死なのです。そこでまず、「ローン残高証明ください」って借りている銀行に申し出ると、間違いなく相手は借り換えする気だ、なんて思うのですね。
　「他行に借り換えをお考えなら優遇金利にしますから」　
　なんて言われて金利をまけて貰った人、私のまわりには数人います。ただ、どこの銀行でも使えるとは限りません。新規顧客向け優遇金利を設定しているような銀行は成功率が高いと思います。
　

　　　　　10万円損しない、100万円得をする。

10年先のみんなの年齢は？
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ご相談ください。

●親からの援助は贈与税に注意

　親や親戚からまとまった援助を受けられるのなら、これでローン元金を減らしてしまうことも考えられますね。預貯金を取り崩して繰上返済するのと同じですが、注意点があります。年間110万円を超える金銭を貰うと贈与税がかかるということ。一年単位です。だから大晦日と正月に110万円ずつ合計220万円、これは年をまたがるのでＯＫ。ちなみに住宅ローン控除は年末の残高で計算しますので手数料等が同じなら年始めの繰上返済がお得です。なお、実の親から援助を受ける場合は相続時清算制度というものもありますので検討してみましょう。

【事例】借り換えで困ったAさん、家の名義・ローンの名義・贈与税

　Ａさん夫婦は結婚を機に５年前にＢ銀行でローンを組み住宅を購入しました。
　ローンの金利見直し時期を３ヶ月後に控え、夫の給料振込先であるＣ銀行への借り換えることを考えました。
　というのは、Ｃ銀行なら同じ条件で１％低い金利で借りられると聞いたからです。計算して貰うと、どうやら支払総額で五百万円以上変わってきそうだと言うことが分かりました。

　実は住宅購入当時、Ａさんは共働きで旦那さんより収入が多く、不動産業者から「収入の大きい方が審査が通りやすいですよ」と言われたので、ローンは奥さん名義で借りていました。そして銀行からは「ローンと不動産名義は同じにしてください」と言われたので深く考えずに奥さん名義にしていました。今現在、奥さんは出産を控え、専業主婦です。
　今回、借り換えようと思い夫の給料振込先のＣ銀行を訪問したところこんなことを言われて困っています。

　　　「　奥さんは収入がないので審査は通りませんよね。
　　　　　旦那さんの名義に代えることになりますが、贈与の問題が
　　　　　ありますので税務署に聞いてみてください　　」

　夫婦間でも財産名義の変更は贈与になります。贈与税は家とローンの名義で、図にようになります。

　パターン１では妻の借金を夫が肩代わりする形になり贈与税が一千万円を超えるというとんでもないことになります。パターン２ではローンと家の価値の差だけが贈与となり贈与税はかなり減りますがそれでも百万円を超えています。
　Ａさんは、借り換えによるメリットを取るかどうしようか悩むと同時に、購入時にもっと考えておけば良かったと後悔しています。
　ちなみにこの場合、パターン１は登記変更がないので税務署が把握することが難しいと考えられます、が、実際にはできません。銀行が認めないからです。ローンと不動産の名義が異なっていると、もし競売なんて事態になった時に回収できなくなるからです。離婚時にもこれと同様の問題が出ることが多々あります。

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